Греция: «золотая виза» и новые пороги по недвижимости
Возобновляемый вид на жительство за инвестицию в недвижимость: с 1 сентября 2024 года порог — 800 000 евро в самых востребованных районах и 400 000 евро в остальных; 250 000 евро сохранены лишь для реконструкции и перевода объектов в жильё.
- Understanding the new Golden Visa Law No. 5100/2024: Key Points and Implications — Watson Farley & Williams, 2024
- Greece Golden Visa — programme overview — Henley & Partners, 2026
Контекст
Греция запустила «золотую визу» в 2013 году, в разгар долгового кризиса, чтобы привлечь капитал в недвижимость. Долгие годы порог в 250 000 евро был одним из самых низких в ЕС и сделал программу крайне популярной.
Рост цен в Афинах и на островах привёл к реформе: закон 5100/2024 поднял пороги и ввёл географические зоны.
Проблема
Инвестору нужна легальная точка входа в ЕС с правом проживания для всей семьи и без требования постоянно жить в стране. «Золотая виза» решает это через покупку недвижимости, но реформа 2024 года изменила стоимость входа в зависимости от локации.
Решение
По закону 5100/2024 с 1 сентября 2024 года порог инвестиции в недвижимость составляет 800 000 евро в самых востребованных зонах — Аттика (регион Афин), агломерация Салоник, острова Миконос и Санторини, а также острова с населением свыше 3100 человек — и 400 000 евро во всех остальных районах.
Ставка 250 000 евро сохранена лишь для отдельных случаев: реставрации зданий-памятников и перевода объектов из коммерческого назначения в жилое. Инвестиция должна идти в один объект; при обычной покупке жилья площадь должна быть не менее 120 кв. м, тогда как маршрут перевода/реставрации за 250 000 евро ограничения по площади не имеет. Разрешение выдаётся на 5 лет и возобновляется; исторически программа не требовала минимального срока пребывания в стране.
Результат
Возобновляемый вид на жительство за инвестицию в недвижимость: с 1 сентября 2024 года порог — 800 000 евро в самых востребованных районах и 400 000 евро в остальных; 250 000 евро сохранены лишь для реконструкции и перевода объектов в жильё.
Уроки для индустрии
- Низкий порог входа — временное конкурентное преимущество: успех программы сам создаёт давление на её ужесточение.
- Переходные окна важны: реформа дала инвесторам возможность зафиксировать старую ставку депозитом до установленной даты.
- Вид на жительство — не гражданство: «золотая виза» даёт право проживания, но не паспорт ЕС автоматически.
Частые вопросы
Нужно ли жить в Греции, чтобы сохранять «золотую визу»?
Исторически греческая программа не требовала минимального срока пребывания для сохранения статуса — этим она и отличалась. Владелец должен сохранять инвестицию; условия следует проверять на момент подачи, так как правила меняются.
Можно ли ещё инвестировать по ставке 250 000 евро?
Только в узких случаях: реставрация зданий-памятников и перевод коммерческой недвижимости в жилую. Для обычной покупки жилья действуют пороги 400 000 или 800 000 евро в зависимости от локации.