Grécia: o Golden Visa e os seus novos limiares imobiliários
Uma autorização de residência renovável por um investimento imobiliário: desde 1 de setembro de 2024 o limiar é de 800.000 euros nas zonas mais procuradas e 400.000 no resto; os 250.000 mantêm-se apenas para restauro e conversão de comercial em habitação.
- Understanding the new Golden Visa Law No. 5100/2024: Key Points and Implications — Watson Farley & Williams, 2024
- Greece Golden Visa — programme overview — Henley & Partners, 2026
Contexto
A Grécia lançou o seu Golden Visa em 2013, no auge da crise da dívida, para atrair capital para o imobiliário. Durante anos o limiar de 250.000 euros foi dos mais baixos da UE e tornou o programa muito popular.
A subida de preços em Atenas e nas ilhas motivou uma reforma: a Lei 5100/2024 elevou os limiares e introduziu zonas geográficas.
Problema
Um investidor precisa de um ponto de entrada legal na UE com direitos de residência para toda a família e sem obrigação de viver no país. O Golden Visa resolve isto através da compra de imóvel, mas a reforma de 2024 alterou o custo de entrada consoante a localização.
Solução
Segundo a Lei 5100/2024, desde 1 de setembro de 2024 o limiar de investimento imobiliário é de 800.000 euros nas zonas mais procuradas — Ática (a região de Atenas), a área de Salónica, as ilhas de Míconos e Santorini, e ilhas com mais de 3.100 habitantes — e de 400.000 nas restantes.
O patamar de 250.000 mantém-se apenas para casos específicos: restauro de edifícios classificados e conversão de imóveis comerciais em habitação. O investimento deve ir para um único imóvel; numa compra residencial padrão a habitação deve ter pelo menos 120 m², ao passo que a via de conversão/restauro de 250.000 euros não tem restrição de área. A autorização é concedida por 5 anos e é renovável; historicamente o programa não exigia permanência mínima no país.
Resultado
Uma autorização de residência renovável por um investimento imobiliário: desde 1 de setembro de 2024 o limiar é de 800.000 euros nas zonas mais procuradas e 400.000 no resto; os 250.000 mantêm-se apenas para restauro e conversão de comercial em habitação.
Lições aprendidas
- Um limiar de entrada baixo é uma vantagem temporária: o próprio sucesso do programa pressiona para o endurecer.
- As janelas transitórias importam: a reforma permitiu fixar a taxa antiga com um depósito antes de uma data definida.
- Uma autorização de residência não é cidadania: o Golden Visa dá direito a viver na Grécia, não um passaporte da UE automático.
Perguntas frequentes
É preciso viver na Grécia para manter o Golden Visa?
Historicamente o programa grego não exigia permanência mínima para manter o estatuto — parte do seu apelo. O titular deve manter o investimento; as condições devem ser verificadas no momento do pedido, pois as regras mudam.
Ainda é possível investir ao nível de 250.000 €?
Apenas em casos específicos: restauro de edifícios classificados e conversão de imóveis comerciais em habitação. Para uma compra comum aplicam-se os limiares de 400.000 ou 800.000 €, consoante a localização.