Grèce : le Golden Visa et ses nouveaux seuils immobiliers
Un permis de séjour renouvelable pour un investissement immobilier : depuis le 1er septembre 2024, le seuil est de 800 000 euros dans les zones les plus demandées et de 400 000 ailleurs ; les 250 000 ne subsistent que pour la restauration et la conversion de commercial en logement.
- Understanding the new Golden Visa Law No. 5100/2024: Key Points and Implications — Watson Farley & Williams, 2024
- Greece Golden Visa — programme overview — Henley & Partners, 2026
Contexte
La Grèce a lancé son Golden Visa en 2013, au plus fort de la crise de la dette, pour attirer des capitaux dans l'immobilier. Pendant des années, le seuil de 250 000 euros a été l'un des plus bas de l'UE et a rendu le programme très populaire.
La hausse des prix à Athènes et sur les îles a motivé une réforme : la loi 5100/2024 a relevé les seuils et introduit des zones géographiques.
Problème
Un investisseur a besoin d'un point d'entrée légal dans l'UE avec des droits de séjour pour toute la famille et sans obligation de vivre dans le pays. Le Golden Visa y répond par l'achat immobilier, mais la réforme de 2024 a modifié le coût d'entrée selon la localisation.
Solution
Selon la loi 5100/2024, depuis le 1er septembre 2024 le seuil d'investissement immobilier est de 800 000 euros dans les zones les plus demandées — l'Attique (la région d'Athènes), l'agglomération de Thessalonique, les îles de Mykonos et Santorin, et les îles de plus de 3 100 habitants — et de 400 000 partout ailleurs.
Le palier de 250 000 ne subsiste que pour des cas précis : restauration de bâtiments classés et conversion de locaux commerciaux en logement. L'investissement doit porter sur un seul bien ; pour un achat résidentiel standard, le logement doit faire au moins 120 m², tandis que la voie de conversion/restauration à 250 000 euros n'a aucune restriction de surface. Le permis est accordé pour 5 ans et renouvelable ; historiquement, le programme n'exigeait aucune durée minimale de séjour dans le pays.
Résultat
Un permis de séjour renouvelable pour un investissement immobilier : depuis le 1er septembre 2024, le seuil est de 800 000 euros dans les zones les plus demandées et de 400 000 ailleurs ; les 250 000 ne subsistent que pour la restauration et la conversion de commercial en logement.
Leçons
- Un seuil d'entrée bas est un avantage temporaire : le succès même d'un programme crée la pression pour le durcir.
- Les fenêtres transitoires comptent : la réforme a permis de figer l'ancien taux par un acompte avant une date fixée.
- Un permis de séjour n'est pas la citoyenneté : le Golden Visa donne le droit de vivre en Grèce, pas un passeport UE automatique.
Questions fréquentes
Faut-il vivre en Grèce pour conserver le Golden Visa ?
Historiquement, le programme grec n'exigeait aucune durée minimale de séjour pour conserver le statut — un de ses atouts. Le titulaire doit maintenir l'investissement ; les conditions sont à vérifier au moment de la demande, car les règles évoluent.
Peut-on encore investir au niveau de 250 000 € ?
Uniquement dans des cas précis : restauration de bâtiments classés et conversion de locaux commerciaux en logement. Pour un achat ordinaire, les seuils de 400 000 ou 800 000 € s'appliquent selon la localisation.