Grecia: la Golden Visa y sus nuevos umbrales inmobiliarios
Un permiso de residencia renovable por una inversión inmobiliaria: desde el 1 de septiembre de 2024 el umbral es de 800.000 euros en las zonas más demandadas y 400.000 en el resto; los 250.000 solo se mantienen para restauración y conversión de comercial a vivienda.
- Understanding the new Golden Visa Law No. 5100/2024: Key Points and Implications — Watson Farley & Williams, 2024
- Greece Golden Visa — programme overview — Henley & Partners, 2026
Contexto
Grecia lanzó su Golden Visa en 2013, en plena crisis de deuda, para atraer capital al sector inmobiliario. Durante años el umbral de 250.000 euros fue de los más bajos de la UE e hizo el programa enormemente popular.
El alza de precios en Atenas y las islas motivó una reforma: la Ley 5100/2024 elevó los umbrales e introdujo zonas geográficas.
Problema
Un inversor necesita un punto de entrada legal en la UE con derechos de residencia para toda la familia y sin obligación de vivir en el país. La Golden Visa lo resuelve mediante la compra de un inmueble, pero la reforma de 2024 cambió el coste de entrada según la ubicación.
Solución
Según la Ley 5100/2024, desde el 1 de septiembre de 2024 el umbral de inversión inmobiliaria es de 800.000 euros en las zonas más demandadas — Ática (la región de Atenas), el área de Salónica, las islas de Miconos y Santorini, e islas con más de 3.100 habitantes — y de 400.000 en el resto.
El tramo de 250.000 solo se mantiene para casos concretos: restauración de edificios protegidos y conversión de inmuebles comerciales en vivienda. La inversión debe destinarse a un único inmueble; en una compra residencial estándar la vivienda debe tener al menos 120 m², mientras que la vía de conversión/restauración de 250.000 euros no tiene restricción de superficie. El permiso se concede por 5 años y es renovable; históricamente el programa no exigía estancia mínima en el país.
Resultado
Un permiso de residencia renovable por una inversión inmobiliaria: desde el 1 de septiembre de 2024 el umbral es de 800.000 euros en las zonas más demandadas y 400.000 en el resto; los 250.000 solo se mantienen para restauración y conversión de comercial a vivienda.
Lecciones aprendidas
- Un umbral de entrada bajo es una ventaja temporal: el propio éxito del programa presiona para endurecerlo.
- Las ventanas transitorias importan: la reforma permitió fijar el tipo antiguo con un depósito antes de una fecha determinada.
- Un permiso de residencia no es ciudadanía: la Golden Visa da derecho a vivir en Grecia, no un pasaporte de la UE automático.
Preguntas frecuentes
¿Hay que vivir en Grecia para conservar la Golden Visa?
Históricamente el programa griego no exigía estancia mínima para conservar el estatus — parte de su atractivo. El titular debe mantener la inversión; conviene verificar las condiciones al solicitar, pues las reglas cambian.
¿Todavía se puede invertir al nivel de 250.000 €?
Solo en casos concretos: restauración de edificios protegidos y conversión de inmuebles comerciales en vivienda. Para una compra ordinaria rigen los umbrales de 400.000 u 800.000 €, según la ubicación.